Баннер1

Как передать права по заложенной квартире?

По российскому законодательству собственник может любым законным способом распоряжаться своим имуществом, то есть  может свое имущество продать, подарить, поменять, внести как вклад в имущество фирмы.

Однако определенные особенности реализации своего права распоряжения возникают на так называемое “обремененное имущество”, к которому в частности относится заложенная недвижимость (ипотека).

В этой статье мы попытаемся разобраться возможно ли распоряжаться заложенной вами недвижимостью.

Согласно закону об ипотеке (Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)") имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя. Иное, также устанавливает закон, может быть предусмотрено и самим договором об ипотеке. 

Таким образом, в случае принятия решения о продаже заложенного имущества  собственнику необходимо обратиться в банк для получения его согласия на сделку.

При этом следует учитывать, что лицо, которое приобретает заложенное по договору об ипотеке имущество, будет нести все обязанности прежнего собственника, включая и те, которые не были им надлежаще выполнены. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с банком.

Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло к нескольким лицам, каждый из них несет неисполненные обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества.

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, без согласия залогодержателя последний вправе по своему выбору потребовать:

- признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной;

- досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что новый собственник в момент приобретения недвижимости знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается без согласия залогодержателя, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству.

На практике при продаже заложенного имущества новый собственник может захотеть приобрести недвижимость без сохранения залога. В данном случае возможно два варианта. В первом, покупатель сначала погашает остаток долга заемщика, после чего с квартиры снимается обременение. Затем происходит регистрация перехода права на нового собственника. Но данный вариант является для покупателя рискованным, так как в промежуток между выплатой суммы долга банку и регистрацией права продавец может изменить свое решение относительно продажи недвижимости, что повлечет за собой разбирательства в судебном порядке. Во втором случае, который является наиболее предпочтительным для добросовестного покупателя, сначала происходит регистрация перехода права, а потом после получения банком суммы долга регистрируется прекращение обременения на квартиру. Оставшиеся денежные средства после реализации квартиры и погашения долга по кредиту банк перечисляет прежнему собственнику, которыми он может уже распорядиться по своему усмотрению.

Также возможен и вариант, когда новому собственнику наоборот выгодно приобрести квартиру в кредит. Более того, некоторые банки даже практикуют оказание содействия неплатежеспособному должнику в поисках такого покупателя и предлагают ему особые условия кредитования. Происходит это потому, что банку проще взаимодействовать с новым платежеспособным заемщиком, чем подавать в суд иск о наложении взыскания на предмет залога и реализовывать его на торгах. В этом случае также необходимо сначала получить письменной согласие кредитора, после чего подписать трехстороннее соглашение о переводе долга и зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

При подаче документов на регистрацию договора Залога, необходимо присутствие представителя банка уполномоченного на регистрацию данного договора.

Регистрация обременения (ипотеки), снятие обременения и переход права собственности регистрируются в отделе Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости, а по договорам участия в долевом строительстве – по месту нахождения земельного участка, на котором ведется строительство.

Общий срок регистрации обременения, залога имущественных прав составляет 5 дней. При регистрации договоров переуступки прав по кредитному договору, дополнительных соглашений к договорам, касающимся приобретения недвижимости, участия в долевом строительстве срок увеличивается до 30 дней.

Услуги



Новости налогового законодательства

  • Президент РФ в разы увеличил штрафы за oбман пoтребителей

    Президент РФ  пoдпиcал пoправки в КoАП РФ oб уcилении админиcтративнoй oтветcтвеннocти за oбман пoтребителей, а также тoргoвлю кoнтрафактными тoварами, cooбщает преcc-cлужба Кремля. Этoт дoкумент уже размещен на пoртале oфициальнoгo...

    31.07.13

  • Внеcены изменения в закoн o прoцедуре медиации

    Президент РФ пoдпиcал закoн, утoчняющий кoличеcтвенный критерий для cамoрегулируемых oрганизаций медиатoрoв co cмешанным cocтавoм. Как cooбщает преcc-cлужба Кремля, Федеральным закoнoм № 233-ФЗ oт 24 июля 2013 гoда уcтанавливаетcя, чтo в...

    31.07.13


Образцы договоров


Яндекс.Метрика
Работает на: Amiro CMS